Die Sache mit der Mietkaution
Von Dennis Contino.
Ein häufiger Streitpunkt nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses ist die Rückzahlung der Kaution. Im Folgenden sollen einige wesentliche Grundsätze diesbezüglich erläutert werden.
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung. Gesetzlich ist die Höhe der Mietkaution auf das Dreifache der Monatsmiete beschränkt. Der Mieter darf eine Barkaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Rate ist in diesen Fällen zu Beginn des Mietverhältnisses, d.h. zum vertraglich vereinbarten Überlassungstermin fällig. Bei einer Barkaution besteht für den Vermieter die Pflicht, diese verzinslich bei einem Kreditinstitut anzulegen. Dabei muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen.
Der Vermieter muss diesen Umstand gegenüber dem Mieter nachweisen. Diesen Nachweis führt der Vermieter durch Vorlage einer Bestätigung des Kreditinstituts, dass die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt wurde. Die Anlagepflicht dient dem Zweck, den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution im Falle der Insolvenz des Vermieters vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters zu schützen. Zinsen und Erträge eines Geldbetrags, nicht einer anderen Sicherheit, stehen kraft Gesetzes dem Mieter zu und erhöhen die Kaution.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses stellt sich die Frage, wann der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig wird. Nach der Rechtsprechung wird der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Mietsicherheit erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er auf die Sicherheit zugreifen darf. Was mit einer „angemessenen Überlegungsfrist“ gemeint wird, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Die für die Dauer der Frist maßgeblichen Umstände des Einzelfalls bemessen sich in erster Linie danach, ob dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses überhaupt noch Ansprüche zustehen und – sofern dies der Fall ist – wann solche Ansprüche fällig werden. Hierbei wird es sich hauptsächlich um Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung des Mietobjekts oder nicht vertragsgemäß erbrachten Schönheitsreparaturen handeln oder um Ansprüche aus noch nicht fällig gewordenen Betriebskostenabrechnungen. Bei den genannten Schadensersatzansprüchen billigt man den Vermieter grundsätzlich eine Abrechnungsfrist von sechs Monaten zu. Bezüglich der Abrechnung noch nicht fälliger Betriebskosten gewährt das Gesetz dem Vermieter eine zwölfmonatige Abrechnungsfrist. Ein Einbehalt der Kaution für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur dann zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird. In einem solchen Fall kann der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution als Sicherheit für seine Betriebskostennachforderung einbehalten.
Sofern dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses offensichtlich keine Ansprüche mehr gegen den Mieter zustehen, ist er gehalten, die Kaution schnellstmöglich zurückzuerstatten.
Dennis Contino
ist Rechtsanwalt in Groß-Gerau;
ra@d-contino.de
